Posso usar a caução para pagar a multa por sair antes do imóvel alugado?

No canal do Grupo SP Imóvel no Youtube são postados diversos vídeos sobre a locação de imóveis. E os internautas têm participado com muitas questões, dúvidas e curiosidades.

Entre as dúvidas, sempre surge a questão referente à caução na locação. E um dos pontos que geram dúvidas é sobre a multa por quebra de contrato e em nosso canal no Youtube, o internauta trouxe a seguinte questão:
 

“Inquilino saiu antes do término do contrato de locação, o dono do imóvel é obrigado a devolver o depósito?”

Segundo  Marcel de Toledo especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, esse valor deverá ser devolvido e corrigido pela poupança. Mas o locador pode descontar a multa PROPORCIONAL ao tempo que ficou no imóvel da caução dada em garantia. Podendo ser descontado também alguns reparos no imóvel se ambas as partes concordarem.

A caução/depósito tem a função de garantia locatícia da locação. “Se acontecer do inquilino avisar com 30 dias de antecedência que vai de sair, este inquilino terá uma multa proporcional ao tempo do aluguel, conforme artigo 4º da Lei do Inquilinato 8.245/91, que expõe que é um direito do inquilino de sair”, explica Toledo.

Art. 4º da Lei 8.245/91: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Inquilino vai sair antes do término de Contrato de Locação, muito IMPORTANTE, notificar com 30 dias de antecedência.

Precisou sair antes do término do contrato de locação é muito importante notificar a imobiliária ou locador com 30 dias de antecedência sua pretensão de desocupar o imóvel.

“O ideal é avisar por escrito, seja por e-mail, carta registrada ou levar 2 vias e pedir para dar um visto de recebido com data e assinatura do locador (proprietário) ou administradora do imóvel. Ficar com essa via assinada provando que houve a comunicação. Caso o inquilino não comunique sua pretensão de sair do imóvel a multa pode ficar ainda mais salgada, conforme artigo 6º da Lei 8.245/91”, pondera Toledo.

Valor da multa na quebra de contrato na locação de imóvel

De acordo com a Lei do Inquilinato  8.245/91, a multa de rescisão é proporcional ao tempo de contrato, então quanto mais tempo o inquilino ficar no imóvel, mais barata será essa multa.

A garantia realizada pela caução em dinheiro está pautada no artigo 38, § 2º da Lei 8.245/91 -  “A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.”

Para entendermos melhor, vejam abaixo exemplos (simples) sobre o cálculo dos valores da multa:

Exemplo 1 -

Contrato de Locação de 30 meses

Aluguel de R$ 1.000,00 (mil reais)

Multa de 3 vezes o valor do aluguel (padrão em São Paulo) = R$ 3.000,00

Cálculo - R$3.000,00 dividido por 30 (meses) = R$ 100,00

Então, a multa será de R$ 100,00 durante esses 30 meses.

Faltando 15 meses para encerrar o contrato, o inquilino precisa sair do imóvel

A multa será de R$ 100,00 X 15 (meses faltantes) = R$ 1.500,00

No site do Banco Central do Brasil possui uma calculadora que faz esse cálculo. Preencha os dados com o valor do início da locação e a fase que está finalizando esse contrato e vai aparecer o valor que terá que ser devolvido da caução. 

Caução também servirá para reparar danos ao imóvel

Por lei não se pode exigir do locador (proprietário) que a caução (depósito) dada no início da locação como garantia, sirva para quitar débito de aluguel ou de aluguel que irá vencer. Somente poderá utilizar a caução após a devolução das chaves e avaliação de possíveis débitos do inquilino (locatário), como por exemplo, débito de aluguel, encargos (IPTU, condomínio, etc), danos no imóvel e também à multa por rescisão contratual PROPORCIONAL ao tempo em que o inquilino ficou no imóvel, conforme pactuado no contrato.

Essa caução também servirá para arcar com danos ao imóvel, como por exemplo, a pintura do imóvel. Nas locações residenciais tradicionais, quando o inquilino recebe o imóvel internamente pintado, ao sair do imóvel possivelmente terá que arcar com uma nova pintura.

Assim, caso necessite pintar o imóvel alugado na devolução das chaves, pois se trata da manutenção do imóvel, conforme dispõe o artigo 23, inciso III da Lei do Inquilinato 8.245: “Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.

Suponha-se que a caução foi de R$ 3.000,00, a multa é de R$ 1.500,00. E caso o inquilino não faça a pintura, esse valor poderá ser descontado da pintura que esse inquilino deixou de fazer.

Porém o inquilino tem que concordar com o valor da execução da pintura repassado pelo locador (proprietário) ou administradora. Por isso, antes da devolução, converse com o locador (proprietário) ou administradora, para antes de devolver as chaves, deixar negociado essa execução da pintura. Quem sabe com uma negociação prévia, o tempo da execução do serviço do pintor, não necessite o inquilino arcar com o aluguel nesse período e a mão de obra ficará 100% acertada por ambas as partes.

Portanto, a caução tem essa função: a garantia locatícia. E ela tem que ser devolvida no final após essas avaliações que comentamos.

Aproveite e assista aos vídeos:

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Complemento - artigo da Lei 8.245/91:

Artigo 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Art. 38: A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Fonte: Entrevista gravada em fevereiro de 2.022 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.